Zdanění prodeje bytu a domu

nezařazeného do obchodního majetku⁸⁾ u fyzických osob v roce 2016

(prodej nepodléhá DPH a neodvádí se z něj sociální ani zdravotní pojištění)

 

1 Byt nebo dům, ve kterém prodávající bydlí ¹⁾

1.1 Nájemní byt (odstupné za ukončení nájmu)

Daň z příjmu:

• osvobozeno (ale povinnost oznámit příjem do 31. 12. správci daně), pokud částku do 31. 12. následujícího roku nebo 365 dní před přijetím odstupného vynaložil na obstarání bytové potřeby²⁾ § 4 (1) u) ZDP, není podmínka, jak dlouho prodávající v bytě bydlel, v případě, že obdrží odstupné ve splátkách, posuzuje se každá splátka odděleně,
• 15 % z nevyužitého odstupného v roce následujícím po prodeji § 23 (3) a) 3. ZDP,
• 15 % z neoznámeného odstupného v roce přijetí § 10 (1) ZDP.

Daň z převodu nemovitostí:

• není žádná povinnost

 

1.2 Družstevní byt (převod členství a uvolnění bytu)

Daň z příjmu:

• osvobozeno, pokud vlastnictví je delší než 5 let³⁾ § 4 (1) r) ZDP, (není podmínka, jak dlouho prodávající v bytě bydlel),
• osvobozeno (ale povinnost oznámit příjem do 31. 12. správci daně), pokud do 31. 12. následujícího roku nebo 365 dní před přijetím vynaložil na obstarání bytové potřeby²⁾ § 4 (1) u) ZDP (není podmínka, jak dlouho prodávající v bytě bydlel),
• 15 % z nevyužité částky v roce následujícím po prodeji § 23 (3) a) 3. ZDP,
• 15 % v případě kratšího členství než 5 let a neoznámení/nepoužití prostředků na bytovou potřebu § 10 (1) b) ZDP,
• lze snížit o prokazatelné výdaje (§ 10 (4) ZDP) typu:

             * kupní cena družstevního podílu, členský vklad do družstva,

             * realitní kancelář při zprostředkování prodeje, smlouvy od právníka, notářské poplatky, poplatky družstvu při prodeji § 10 (4).

 

Daň z převodu nemovitostí:

• není žádná povinnost

 

1.3 Byt v osobním vlastnictví (prodej bytu zapsaný do katastru)

Daň z příjmu:

• osvobozeno, pokud měl poplatník bydliště¹⁾ déle než 2 roky § 4 (1) a) ZDP,
• osvobozeno, pokud měl bydliště kratší dobu, ale vlastnictví je delší než 5 let⁴⁾ § 4 (1) b) ZDP,
• osvobozeno, pokud měl bydliště i vlastnictví kratší dobu, ale částku do 31. 12. následujícího roku nebo 365 dní před přijetím vynaložil na obstarání bytové potřeby²⁾ § 4 (1) u) ZDP⁹⁾,
• 15 % v případě kratšího bydliště než 2 roky a zároveň kratší vlastnictví než 5 let a zároveň nepoužití prostředků na bytovou potřebu § 10 (1) b) ZDP, základ daně (příjem z prodeje) lze snížit o prokazatelné výdeje⁶⁾ (§ 10 (4) ZDP).

Daň z převodu nemovitostí:

• 4 % z prodejní ceny nebo 75 % odhadní ceny nebo ceny zjištěné dle Vyhlášky 419/2013 Sb.,¹¹⁾
• osvobozeno při prodeji prvních 5 let po první kolaudaci,
• od 1.11.2016 podává přiznání a hradí daň kupující,
• do 31.10.2016 podává přiznání a hradí daň prodávající, kupující je ručitelem, ve smlouvě lze sjednat, že přiznává a hradí kupující,
• rozhodným okamžikem je datum podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí.

 

1.4 Rodinný dům⁷⁾ (prodej domu zapsaný do katastru)

Zdanění prodeje rodiného domu je stejné jako bytu v osobním vlastnictví 1.3.

 

1.5 Bytový dům⁷⁾ (prodej domu zapsaný do katastru)

Daň z příjmu:

• osvobozeno, pokud měl poplatník dům ve vlastnictví déle než 5 let⁴⁾ § 4 (1) b) ZDP,
• 15 % v případě kratšího vlastnictví, základ daně (příjem z prodeje) lze snížit o prokazatelné výdeje⁶⁾ (§ 10 (4) ZDP).

Daň z převodu nemovitostí:

• 4 % z prodejní ceny nebo 75 % odhadní ceny nebo ceny zjištěné dle Vyhlášky 419/2013 Sb.,¹¹⁾
• osvobozeno při prodeji prvních 5 let po první kolaudaci,
• od 1.11.2016 podává přiznání a hradí daň kupující,
• do 31.10.2016 podává přiznání a hradí daň prodávající, kupující je ručitelem, ve smlouvě lze sjednat, že přiznává a hradí kupující,
• rozhodným okamžikem je datum podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí.

 

2 Byt nebo dům, ve kterém prodávající nebydlí¹⁾

2.1 Družstevní byt (převod členství)

Daň z příjmu:

• osvobozeno, pokud vlastnictví je delší než 5 let³⁾ § 4 (1) r) ZDP,
• 15 % v případě kratšího členství než 5 let³⁾ § 10 (1) b) ZDP, lze snížit o prokazatelné výdaje (§ 10 (4) ZDP) typu:

              * kupní cena družstevního podílu, členský vklad do družstva,

              * realitní kancelář při zprostředkování prodeje, smlouvy od právníka, notářské poplatky, poplatky družstvu při prodeji,
              * při pořízení darem nebo dědictvím nelze snížit o odhadní cenu v okamžik nabytí (srovnej § 10 (1) c), (4) a (5) ZDP).

Daň z převodu nemovitostí: 

• není žádná povinnost

 

2.2 Byt v osobním vlastnictví (prodej bytu zapsaný do katastru nemovitostí)

Daň z příjmu:

• osvobozeno, pokud vlastnictví byt déle než 5 let⁴⁾ § 4 (1) b) ZDP,
• 15 % v případě kratšího vlastnictví než 5 let⁴⁾ § 10 (1) b) ZDP, základ daně (příjem z prodeje) lze snížit o prokazatelné výdeje⁶⁾ § 10 (4) ZDP.

Daň z převodu nemovitostí:

• 4 % z prodejní ceny nebo 75 % odhadní ceny nebo ceny zjištěné dle Vyhlášky 419/2013 Sb.,¹¹⁾
• osvobozeno při prodeji prvních 5 let po první kolaudaci,
• od 1.11.2016 podává přiznání a hradí daň kupující,
• do 31.10.2016 podává přiznání a hradí daň prodávající, kupující je ručitelem, ve smlouvě lze sjednat, že přiznává a hradí kupující,
• rozhodným okamžikem je datum podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí.

 

2.3 Rodinný dům⁷⁾ (prodej domu zapsaný do katastru)

Zdanění prodeje rodiného domu je stejné jako bytu v osobním vlastnictví 2.2

 

2.4 Bytový dům⁷⁾ (prodej domu zapsaný do katastru)

Zdanění prodeje bytového domu, ve kterém poplatník nebydlel, je stejné jako bytu v osobním vlastnictví 2.2 nebo bytového domu, ve kterém bydlel 1.5.

 

3 Byt nebo dům, který prodávající používal pro získání příjmů z pronájmu dle § 9

3.1 Byt nebo dům, který prodávající celý pronajímal a nebydlel v něm¹⁾

Skutečnost, že byt byl požíván pro pronájem, neovlivňuje zdanění prodeje, postup je shodný jako v bodě 2.

 

3.2 Byt nebo dům, ve kterém prodávající bydlel¹⁾ a část pronajímal

Skutečnost, že část byty byla požívána pro pronájem, neovlivňuje zdanění prodeje, postup je shodný jako v 1.

 

3.3 Byt nebo dům, ze kterého prodávající uplatňoval odpisy pro snížení základu daně při pronájmu

Skutečnost, že byly uplatňovány odpisy při pronájmu dle § 9, neznamená, že by byt byl zařazen do obchodního majetku⁸⁾ § 9 (6) ZDP
postup je tedy shodný jako v 1.3. nebo v 2.2.

 

4 Byt nebo dům v osobním vlastnictví, který prodávající vyřadil⁵⁾ z obchodního majetku⁸⁾

tj. byt, ve kterém poplatník provozoval výdělečnou činost dle § 7, uplatňoval odpisy a/nebo opravy pro účely snížení základu a následně je odpisy a opravy uplatňovat přestal.

 

4.1 Byt nebo dům, ve kterém poplatník bydlel v okamžiku prodeje

Daň z příjmu:

• osvobozeno, pokud částku do 31. 12. následujícího roku nebo 365 dní před přijetím vynaložil na obstarání bytové potřeby²⁾ § 4 (1) u) ZDP,¹⁰⁾
• 15 % v ostatních případech § 10 (1) b) ZDP, základ daně (příjem z prodeje) lze snížit o prokazatelné výdeje⁶⁾ (§ 10 (4) ZDP),
• osvobozeno, pokud měl bydliště kratší dobu, ale k vyřazení⁵⁾ z obchodnho majetku došlo před více než 5 lety § 4 (1) b) ZDP,
• osvobozeno, pokud měl poplatník bydliště¹⁾ déle než 2 roky a byt byl vyřazen⁵⁾ z obchodního majetku déle než 2 roky před prodejem § 4 (1) a) ZDP.

Daň z převodu nemovitostí:

• 4 % z prodejní ceny nebo 75 % odhadní ceny nebo ceny zjištěné dle Vyhlášky 419/2013 Sb.,¹¹⁾
• osvobozeno při prodeji prvních 5 let po první kolaudaci,
• od 1.11.2016 podává přiznání a hradí daň kupující,
• do 31.10.2016 podává přiznání a hradí daň prodávající, kupující je ručitelem, ve smlouvě lze sjednat, že přiznává a hradí kupující,
• rozhodným okamžikem je datum podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí.

 

4.2 Byt nebo dům, ve kterém prodávající nebydlí¹⁾

Daň z příjmu:

• osvobozeno pokud k vyřazení⁵⁾ došlo před více než 5 lety § 4 (1) b) ZDP,
• 15 % v případě, že k vyřazení⁵⁾ došlo před méně než 5 lety § 10 (1) b) ZDP, základ daně (příjem z prodeje) lze snížit o prokazatelné výdeje⁶⁾ (§ 10 (4) ZDP).

Daň z převodu nemovitostí:

• 4 % z prodejní ceny nebo 75 % odhadní ceny nebo ceny zjištěné dle Vyhlášky 419/2013 Sb.,¹¹⁾
• osvobozeno při prodeji prvních 5 let po první kolaudaci,
• od 1.11.2016 podává přiznání a hradí daň kupující,
• do 31.10.2016 podává přiznání a hradí daň prodávající, kupující je ručitelem, ve smlouvě lze sjednat, že přiznává a hradí kupující,
• rozhodným okamžikem je datum podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí.

 

5 Byt nebo dům ve spoluvlastnictví více osob

5.1 Byt nebo dům ve společném vlastnictví manželů

Pro případné osvobození od daně u bytu nikdy nezařazených do obchodního majetku je postačující, že podmínky splní jeden z manželů - pro body 1.3 a 1.4 je to uvedeno přímo v zákoně § 4 (1) a) ZDP, v ostatních případech to jasné není.
V případě podmínky nezařazení nebo vyřazení z obchodního majetku je potřeba splnit podmínku u obou manželů:

• příjem se zdaňuje celý u jednoho z manželů (kteří si mohou zvolit, u kterého z nich) § 10 (2) ZDP, rozdělení není přípustné.

 

5.2 Byt nebo dům ve spoluvlastnictví jiných osob

Případné osvobození od daně se posuzuje u každé osoby individuálně.

Příjem se zdaňuje u každého prodávajícího dle inkasovaném částky.

 

6 Jiné případy

Skutečně jste zde nenašli Váš případ a chcete položit otázku? Začněte otázku heslem "BYT" k online poradně.

 

Poznámky:

1) bydlení v bytě nebo domě

• podmínka bydlení v bytě v praxi nebývá dále prověřována, pokud je poplatník v bytě trvale hlášen a nevniká podezření, že se jedná o fiktivní přihlášení na jiné adrese, než skutečně pobývá,
• podmínka bydlení v bytě je splněna i v případě, že není v bytě trvale hlášen, ale lze prokázat, že v něm skutečně přebývá (svědectvím sousedů, platbou souvisejících poplatků apod.) a pouze z nějakého důvodu je přihlášen na jiné adrese,
• podmínka bydlení v bytě je splněna, pokud se odstěhoval v souvislosti s prodejem (ale ne dříve), drobný časový posun mezi datem odstěhování a vkladem na katastr nebo podepsáním smlouvy není na závadu.

2) bytovou potřebou se rozumí

• výstavba bytového domu, ve kterém bude poplatník bydlet,
• výstavba rodinného domu, ve kterém bude poplatník bydlet,
• výstavba bytu, ve kterém bude poplatník bydlet,
• přestavba domu nebo bytu, ve které poplatník bydlí,
• koupě pozemku za předpokladu, že na pozemku bude zahájena do 4 let stavba bytového nebo rodinného domu, kde bude poplatník bydlet,
• koupě bytového domu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto domů za účelem vlastního bydlení,
• koupě bytu, za účelem bydlení,
• splacení členského vkladu družstva za účelem získání družstevního bytu,
• splacení vkladu jiné právnické osobě za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
• údržba nebo oprava stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu, do kterého se stěhuje,
• přestavba, rekonstrukce a změna bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví poplatníka, do kterého se stěhuje,
• přestavba, rekonstrukce a změna bytového domu, rodinného domu nebo bytu v nájmu nebo užívání, do kterého se stěhuje,
• vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu,
• úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
• splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování výše uvedených situací.

3) délka členství se počítá
od:

• nabytí členství převodem dle data na smlouvě při převodu (koupí družstevního bytu) nebo
• data založením družstva, pokud se jedná o zakládajícího člena,
• popř. přijetím do družstva na základě přihlášky,
• popř. data nabytí členství v právním předchůdci družstva, pokud po dobu členství došlo k přeměně družstva,
• dne úmrtí zůstavitele při dědění členství (do lhůty 5ti let se nepočítají roky, kdy byt vlastnil zůstavitel, po kterém poplatník dědil),

do:

• převodu členských práv dle smlouvy při převodu (prodejem družstevního bytu),
• popř. smlouvě o smlouvě budoucí na převod družstevního podílu (prodeje bytu), pokud byla sepsána před vlastní smlouvou o převodu členských práv.

4) délka vlastnictví se počítá
od:

• zápisu nabytí bytu (domu) do katastru rodiči, prarodiči, praprarodiči … nebo manželkou, pokud byl získán dědictvím od těchto osob (toto nelze použít na darování, jen dědění),
• zápisu nabytí bytu (domu) do katastru prodávajícím v ostatních případech,
• nabytí pozemku, pokud se prodává dům souasně s pozemkem, jehož je součástí,

do:

• sepsání smlouvy o prodeji bytu (domu),
• popř. do sepsání smlouvy o smlouvě budoucí o prodeji bytu, pokud se sepíše.

 

5) vyřazením z obchodního majetku⁸⁾ se rozumí den, kdy o bytu nebo domu naposledy poplatník účtoval ve svém účetnictví nebo jej evidoval ve své daňové evidenci ZDP §4 (4). V praxi FO tedy nejčastěji 31.12. roku, kdy naposledy uplatnil daňové odpisy.

 

6) souvisejícími výdaji snižující základ daně při prodeji bytu nebo domu jsou:

• pokud nebyly uplatňovány daňové odpisy z bytu při pronájmu nebo podnikání: pořizovací cena bytu, která je v závislosti na původním nabytí bytu nebo domu:
  • při nabytí nákupem - kupní cena, která byla tenkrát zaplacena,
  • při nabytí darem nebo dědictvím - cena zjištěná pro účely darovací nebo dědické daně,
  • při nabytí darem nebo dědictvím, které bylo osvobozeno od darovací daně - odhadní cena v době přijetí daru,
• pokud byly uplatňovány daňové odpisy, daňová zůstatková cena (tj. pořizovací cena snížená o daňové odpisy)
• výdaje prokazatelně vynaložené na jeho opravu a technické zhodnocení po dobu vlastnictví (kdy nebyl v obchodním majetku),
• prokazatelné náklady spojené s nákupem i prodejem bytu (např. zprostředkování, právník, notář apod.),
• daň z nabytí nemovitostí.

Pokud tyto částky byly zaplaceny nejpozději v roce, ve kterém byly inkasovány příjmy z prodeje, resp. za který se příjmy z prodeje zdaňují.
V případě částečných plateb příjmu za byt v různých zdaňovacích obdobích se výdaje postupně odečtou od prvních plateb a zdaňují se až platby po vyčerpání snižujících výdajů. Výdaji, které nelze pro snížení základu daně uplatnit jsou:

• vlastní práce na zhodnocení bytu nebo domu,
• běžná údržba bytu (uklid, drobné opravy).

 

7) pojem rodinný dům není v současné době definován ani zákonem o dani z příjmu, ani obecnými stavebními předpisy. V případě potřeby by se dalo asi odvolávat na zákon o DPH §48 odst. (2) písm. b):
"stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena, a v níž jsou nejvýše 3 samostatné byty, nejvýše 2 nadzemní a 1 podzemní podlaží a podkroví". Na straně druhé tuto definici nelze považovat za závaznou a nelze tvrdit, že stavba neodpovídající této definici nemůže být rodinným domem ve smyslu zákona o daních z příjmů. Každopádně se musí jednat o stavbu umožňující (z právního hlediska) trvalé bydlení.

Ani pojem bytový dům není definován, stejné podmnky zdanění má však jakákoli nemovitost, která není rodinným domem.

 

8) fyzická osoba má byt nebo dům v obchodním majetku, pokud

• je podnikatel,
• používá byt pro svou výdělečnou činnost (např. krátkodobé ubytovací služby) a
• rozhodla se, že byt vloží do obchodního majetku; rozhodnutí o vkladu do obchodního majetku se zapisuje pouze do účetnictví nebo daňové evidence poplatníka.

Příjmy vyplývající z bytu zařazením v obchodním majetku se vždy zdaňují v § 7. Pokud poplatník zařadí byt do obchodního majetku, může uplatňovat odpisy na snížení základu daně, pokud jej nezařadí, může uplatňovat odpisy při pronájmu zdaňovanýchv § 9, ale nemůže uplatnit odpisy při příjmech z podnikání dle § 7.

Prostý nájem není výdělečnou činností zdaňovanou v § 7 a proto poplatník, který zdaňuje pouze nájem v § 9, nemůže zařadit byt do obchodního majetku. Přesto může příjmy v § 9 (na rozdíl od příjmů zdaňovaných v § 7) snížit o odpisy bytu nezařazeného v obchodním majetku.

Jednu věc nelze částečně vložit do obchodního majetku a částečně nevložit. Pokud má poplatník dům, který částečně používá pro své podnikání dle § 7 a rád by uplatnil částečné odpisy domu na snížení těchto příjmů a zároveň část domu používá pro pronájem, který by rád zdanil v § 9 bez odvodů SP a ZP, musí se rozhodnout, zda dům vloží do obchodního majetku a pronájmy zdaná v § 7 včetně odvodů SP a ZP, nebo nevloží do obchodního majetku a ztratí nárok na odpisy části používané pro příjmy dle § 7.

 

9) Osvobození je v ZDP uvedeno ještě jednou i v § 4 (1) a) druhá věta a to bez podmínky ohlásit použití prostředků resp. úmysl prostředky použít správci daně. Dvojí uvedení může vést ke sporům, zda je ohlášení správci daně v případě prodeje bytu v osobním vlastnictví (nemovitosti) nutné. V případě družstevního bytu nebo odstupného z nájemního bytu je ohlášení nutné, neboť těchto případů se odstavec a) netýká.

 

10) Osvobození lze uplatnit i v případě, že byt nebyl vyřazen z obchodního majetku. To se však nemusí týkat DPH.
Jelikož nelze použít osvobození dle § 4 (1) a) je nutné vždy nahlášení správci daně.

 

11) Základem daně je vyší ze dvou částek: skutečná prodejní cena a 75 % z tzv. srovnávací hodnoty.
Srovnávací hodnotou může být hodnota daná Vyhláškou 419/2013 Sb., kterou si správce daně spočítá sám dle dodaných údajů.
Srovnávací hodnotou může být i posudek znalce, pokud jej poplatník dodá (pak správce neprovádí výpočet podle Vyhlášky.